Milano in Comune Municipio 4 e il Circolo di Rifondazione Comunista “A. Perucchini-M. Tiberio” dello stesso Municipio hanno incontrato il Dottore Commercialista Gian Gaetano Bellavia e Basilio Rizzo, ex consigliere comunale “decano” di Milano, di Milano in Comune.

La situazione

Le questioni immobiliari a Milano sono tema centrale da anni e per il futuro.
Il nostro gruppo di lavoro è attivo nel Municipio 4 di Milano, zona che è/sarà soggetta a diverse ristrutturazioni e nuove costruzioni: Scalo Romana, area Symbiosis-Prada, Rogoredo, Santa Giulia (Paullese, logistica, palazzo del ghiaccio per le Olimpiadi)…
Si è verificata inoltre un’ulteriore situazione, relativa ai complessi ex Enpam, peraltro condivisa da altre zone di Milano (Municipi 5 e 9) e altri due Comuni della Città metropolitana: Basiglio e Vimodrone.
Vi è, nel Municipio 4, un complesso residenziale sito in via Sulmona-via Tertulliano (dove vivono circa 500 famiglie, tutte in affitto), che era di proprietà Enpam (Ente Nazionale di Previdenza e Assistenza Medici).
Citiamo da un vecchio sito di EnpamRe:

Il complesso residenziale di via Sulmona 23-via Tertulliano 102 è ubicato nelle immediate adiacenze di via Toffetti, nella periferia sud est della città, a breve distanza dalla stazione FS Rogoredo AV. Costruzione di inizio anni Settanta. Appartamenti di taglio razionale, pianta modulare, buona luminosità. Discreta attenzione all’organizzazione ed alla vivibilità degli spazi.

In realtà la manutenzione, negli ultimi anni, è stata assai carente e quindi ora gli edifici non sono in ottimo stato.
Enpam ha venduto, fra l’anno scorso e l’attuale, ad Apollo Global Management, con sede principale a New York:
https://www.ilsole24ore.com/art/firmata-vendita-enpam-ad-apollo-842-milioni-AE8KcXMB
Il complesso di via Sulmona, insieme agli altri edifici a Milano e nei due Comuni è stato poi “affidato” a InvestiRE Sgr, gruppo banca Finnat, che ha costituito due appositi fondi, “Hestia” e “Basiglio”.
Lo scorso 22 giugno il Comune ha incontrato InvestiRE e, in una riunione a parte, i sindacati degli inquilini, fortemente e giustamente preoccupati.
https://www.comune.milano.it/-/immobili-ex-enpam.-incontro-tra-i-comuni-di-milano-vimodrone-basiglio-i-municipi-4-5-9-e-investire-sgr
Non vi sono al momento alcune rassicurazioni concrete per gli inquilini, che vedono recapitarsi le lettere di disdetta man mano che i loro contratti scadono.
Nel comunicato del Comune si parla in particolare di “tutela di categorie fragili, quali anziani e persone con disabilità, così come situazioni di fragilità economica”. Potenzialmente, tutti gli inquilini?…

Poiché siamo a conoscenza delle importanti e decennali competenze del Dottor Bellavia, ci siamo rivolti a lui per capirne di più. Il Dottor Bellavia è stato estremamente gentile e disponibile e gliene siamo grati.
Queste le domande che gli abbiamo rivolto:

Partiamo da una situazione “dal basso” per poi cercare di risalire verso l’alto: che cosa succede in questa città (e sappiamo che non è un problema solo di Milano o dell’Italia ma globale)?

Cosa succederà a queste persone?

Qual è il ruolo della finanza? Cosa sono i fondi di “Private Equity”?

Qual è il ruolo del riciclaggio?

Di seguito, riportiamo le risposte del Dottor Bellavia.

Una prima risposta

Queste famiglie, che erano in affitto non in case popolari, ma in case di proprietà di un fondo pensione, si troveranno adesso – con la vendita del complesso immobiliare a terzi e man mano che i contratti di affitto scadono – nell’impossibilità di proseguire la locazione? È certo che sarà così.
Ma perché questo accade con i fondi pensione? Non era così fino a 20 anni fa. Ora: non è un problema di Milano, e non è un problema di questo specifico fondo pensione. È necessario approfondire il discorso.

La finanziarizzazione globale

Il problema è la potenza della finanza, ormai a livello globale (l’avvio di questo nuovo sistema partì dagli USA). Da almeno 25 anni la facilità di comunicazione e di movimento e soprattutto la cosiddetta rivoluzione informatica hanno consentito a tutti di accedere a tutto ovunque, soprattutto in questi ultimi anni. Da qui anche la facilità di delocalizzare, ma non al fine di sviluppare attività di impresa bensì di aumentare gli utili.
L’involuzione del sistema capitalistico non ha portato benefici diffusi nelle popolazioni, al contrario, solo a coloro che possono beneficiare degli utili, quindi del capitale. Si è approfondita, come ben sappiamo, la forbice fra chi è sempre più povero e chi è sempre più ricco.
La generazione imprenditoriale del dopoguerra ha per decenni orientato la propria azione allo sviluppo economico del Paese e conseguentemente al miglioramento delle condizioni di vita di tutti, mentre la classe imprenditoriale sopravvenuta, che non ha vissuto i drammi della guerra, ha sviluppato un’attività di impresa orientata unicamente a un aspetto: l’utile a tutti i costi, la massimizzazione del cosiddetto ritorno sull’investimento del capitale.
Il modo più semplice per aumentare l’utile è quello di ridurre i costi delocalizzando ed evitando di trasferire ai lavoratori i benefici di parte dei maggiori utili.
Non è un caso che dall’inizio degli anni Novanta, di fatto, il potere di acquisto delle famiglie dei lavoratori non sia incrementato, ma addirittura spesso diminuito; ciò in particolar modo in Italia con i governi di quell’epoca (con risultati opposti alle roboanti promesse iniziate proprio allora), contrariamente a quanto accaduto in altri Paesi europei, dove gli effetti della globalizzazione sono stati temperati da politiche sociali di adeguamento del potere di acquisto.
Ed è in questo contesto che la finanza ha preso il sopravvento sull’impresa, con la trasformazione o meglio la “finanziarizzazione” delle grandi imprese.
Parallelamente a queste trasformazioni tecnologiche e a questa involuzione della impresa, vi è stato lo sviluppo spaventoso, esagerato, della finanza, che nasce sostanzialmente negli Stati Uniti con Reagan negli anni Ottanta ed esplode a partire dagli anni Novanta.
A questo proposito, la crisi del 2007-2008 è illuminante dal punto di vista storico. Lo sviluppo dei prodotti finanziari è arrivato a un punto talmente paradossale da far tracollare di fatto l’economia mondiale, a causa inizialmente del fallimento delle strutture finanziarie che gestivano i cosiddetti mutui subprime. Ne abbiamo risentito fortemente anche in Italia. Gli americani hanno liberalizzato e quindi hanno consentito alle banche di non esercitare più il “classico” credito ma di inventarsi “fantasiosi” prodotti finanziari, senza più alcun contatto con la realtà produttiva; si sono così cominciati a “impacchettare” i crediti in prodotti finanziari che contenevano tanti “pezzettini” di crediti che sono poi girati nel mondo. È bastato che emergesse il problema dei molti americani – non ricchi – che avevano tentato di comprare casa, indebitandosi (indotti da un sistema finanziario immobiliare speculativo), perché tutto il sistema esplodesse. Gli americani sono poi ricorsi a soldi pubblici: e così gli utili fatti in precedenza sono andati ai privati, mentre le perdite sono state rese pubbliche; o, meglio, la Banca Centrale degli Stati Uniti, la Federal Reserve, ha iniziato a emettere in maniera incontrollata massa monetaria totalmente svincolata dall’economia reale che, per di più – costituendo la moneta cosiddetta di riserva mondiale –, poteva esser spesa dagli americani ovunque nel mondo.
Il problema dell’aumento a dismisura della massa monetaria si è ripetuto in Europa, nel 2011-2012, con la Banca Centrale Europea, la BCE, che ha cominciato a comportarsi in maniera analoga agli USA, anche se con strumenti diversi. Per affrontare il problema del debito pubblico di vari Paesi (fra cui soprattutto l’Italia – si ricordi la caduta del governo Berlusconi e l’arrivo di Monti, nel 2011), la BCE ha iniziato a emettere scritture contabili, per dare nuova liquidità da dare alle banche. A che fine? Perché le banche in parte sottoscrivessero il debito pubblico dei Paesi UE in difficoltà e in parte concedessero crediti alle imprese a tassi agevolati. La BCE dava denaro alle banche praticamente a tasso zero.
Il problema di fondo delle democrazie, infatti, è che chi governa o comunque chi vuole governare deve cercare il consenso di quelli che votano.
È del tutto evidente che per cercare il consenso bisogna promettere benefici a tutti aumentando a dismisura i costi dello Stato.
Se lo Stato non riesce ad aumentare i ricavi (le tasse – che invece gli stessi politici promettono di diminuire), deve necessariamente indebitarsi emettendo titoli del debito pubblico che qualcuno deve pur sottoscrivere…
Non avendo l’Italia più sovranità monetaria, questa attività di stampa di denaro in Europa può essere svolta solo dalla Banca Centrale Europea, che ha stampato moneta, per modo di dire, e con questa ha sottoscritto titoli del debito degli Stati membri, soprattutto quelli italiani, e ha fornito alle banche del sistema un’enorme massa di liquidità affinché la inserissero nel sistema economico dei vari Paesi finanziando le produzioni, gli investimenti e le infrastrutture.
Le banche – che nel frattempo erano ormai diventate tutte private e quindi votate all’utile e al profitto e non all’esercizio paziente, faticoso e oculato del credito – invece di finanziare le attività produttive hanno a loro volta investito denaro nei mercati finanziari. Questo ha generato un loop di crescita dei valori finanziari borsistici che dal 2011 al 2021 è stato spaventosamente elevato al di là di ogni riferimento con l’economia reale.
Ci troviamo quindi nel mondo – grazie alle politiche finanziarie della UE, degli USA (come detto prima) e del Giappone – un’enorme massa di denaro virtuale.
Dove mettere gli utili così virtualmente generati?
Sempre negli anni Novanta cominciano a svilupparsi i cosiddetti Fondi Comuni di Investimento, che raccolgono questi utili per investirli e così generarne altri.

Cosa sono i fondi: Fondi Comuni di Investimento e Fondi di Private Equity?

I Fondi Comuni di Investimento sono uno strumento creato dalla metà degli anni Ottanta – sempre nell’ambito dei mercati finanziari – per consentire alla gente di partecipare al “gioco” della finanza. Ci sono società che raccolgono denaro sul mercato, emettono azioni, obbligazioni o prodotti finanziari apparentemente rappresentativi dell’economia reale, a cui il singolo cittadino investitore non potrebbe accedere (in quanto sarebbe troppo oneroso), ma a cui può partecipare comprando o vendendo quote di Fondi di Investimento (sostanzialmente, strutture con un patrimonio separato che raccolgono denaro sul mercato e lo investono mettendo insieme i denari dei cittadini investitori). I Fondi Comuni di Investimento sono stati normati: sono state create società apposite – le Società di Gestione del Risparmio, SGR – per gestire tali fondi e collocarli ai risparmiatori.
Questo concetto – pur nella follia generale della finanza – ha un suo senso, è di per sé lecito e comprensibile nella sua logica.
È stato però assunto e trasportato in una logica completamente diversa: sono stati creati i Fondi di Private Equity, di capitale privato, soprattutto all’estero. Ci sono investitori, che vengono definiti “istituzionali” (ma che nessuno di noi sa chi davvero siano), che mettono soldi in questi fondi e questi fondi non è che comprino, per dire, duecento tipologie di azioni: acquistano un quartiere, con un’operazione immobiliare. È il nostro “caso”. Ovviamente anche qui la logica è quella di guadagnare. Quindi, prendere questi immobili, valorizzarli. Come? Nella maniera meno redditizia, svuotandoli e vendendoli sul mercato. Ma qui il caso sembra diverso, perché come si può creare un quartiere completamente nuovo, di lusso, in un contesto che si sta “riqualificando”? Mandando via i poveri e richiamando i ricchi. Com’è successo in ogni parte del mondo, negli USA (New York, San Francisco), nel Regno Unito, in Francia…

Non solo finanza: criminalità, riciclaggio, corruzione

Ma a questa “involuzione” del capitalismo si associa qualcosa di più, nell’utilizzo della finanza: le strutture criminali. Il “bello” del Fondo di Private Equity di diritto estero, il “bello” della globalizzazione, è che uno può mettere soldi in tutti i cosiddetti “paradisi fiscali” (che non hanno in realtà quasi nulla di “fiscalità” ma sono invece realmente paradisi dell’anonimato bancario e societario). Quindi, quella massa spaventosa anch’essa di denaro che proviene da attività illecite (non ne abbiamo idea precisa, ma comunque stime per migliaia di miliardi di dollari all’anno) può facilmente convergere negli stessi fondi in cui convergono le liquidità che provengono dalle attività delle Banche centrali di cui si è detto prima. Stiamo parlando del mondo, non solo dell’Italia.
Parliamo sotto il profilo patologico dei vari “oligarchi”, dei vari autocrati, dei vari dittatori che si appropriano delle ricchezze dei Paesi che opprimono, parliamo delle varie mafie che operano in vari Paesi con l’appoggio dei loro Stati o di loro settori (appalti, movimento terra: le indagini della Direzione Antimafia mostrano proprio come questo sia un settore privilegiato dalle criminalità. Ogni grande operazione immobiliare sul territorio può portare a questo: come hanno mostrato talune indagini, le organizzazioni criminali spesso, ad esempio, scavano il terreno, portano via terra buona, e la sostituiscono con rifiuti tossici).
Quanto generano le mafie italiane, le criminalità italiane? Ovviamente non lo possiamo sapere con esattezza, ma sono quantità enormi di denaro. Mettiamoci anche gli evasori, che vanno nelle giurisdizioni offshore e si trovano poi masse di denaro che non possono utilizzare nel loro territorio ma vagano nel mondo…
Questa massa monetaria, generata da criminalità, ruberie, corruzione ecc., o da operazioni finanziarie come spiegato sopra, va nei fondi. È possibile che non si individui la provenienza di questo denaro? Sì, perché se arriva dalle giurisdizioni più anonime non vi sono strumenti per individuarne la provenienza effettiva.
Questi denari tendono ad “atterrare” sul nostro territorio per essere investiti nella economia reale. E chi può dare una prospettiva di sviluppo immobiliare in Italia migliore di quella di Milano? Nessuno, nel nostro Paese. Altrove, se si costruisce, oramai si deve vendere quasi a prezzo di costo (e infatti non si costruisce più). A Milano invece si vende, anche nell’estrema periferia, a molte volte il prezzo di costo.
In via Sulmona oggi appartamenti di quell’epoca usati si vendono a 3000 euro a mq ma, se fanno una operazione “come si deve”, potranno rivendere anche a più di 5000 euro a mq, così come fecero nel deserto dei Tartari di Santa Giulia (dove ipotizzavano di realizzare a 8000 euro a mq, anche se poi hanno dovuto vendere a un po’ meno). Sono cifre assolutamente al di fuori della portata della gente normale. La svolta in Italia, in termini sociali, economici, democratici, morali è quando sale al potere Berlusconi trent’anni fa, generando danni epocali e spaventosi. Dopo, il Paese è cambiato.
Date queste premesse, per quale motivo le società che hanno comprato questi immobili dovrebbero favorire l’affitto a canoni equi a chi abita o abiterà lì? Loro ovviamente devono fare solo utili, non hanno alcun interesse a fare operazioni di tipo sociale.

Ma perché i fondi pensione vendono i propri immobili?

Vi è un altro aspetto: perché i fondi pensione, come Enpam, vendono i propri immobili?
Una volta i fondi pensione investivano in immobili, dato che questi non si deprezzano, anzi i ricavi dal possesso immobili si apprezzano, perché, se c’è svalutazione (proprio come oggi), la stessa viene compensata dall’aumento dei canoni in base all’indice ISTAT.
Investimenti quindi tranquilli, sicuri, con un impatto anche sociale, perché i fondi pensione grandi, con molti immobili, davano anche una possibilità abitativa a chi non poteva comprarsi una casa.
Però… “purtroppo”, gli immobili non generano “commissioni” in denaro, possono magari favorire gli amici degli amici per la collocazione di taluni in immobili di pregio a canoni di favore, ma nulla di più. E allora…

Il gioco della finanza

Il fatto è che la finanza fa guadagnare tutti quelli che ci lavorano, con una logica paradossalmente semplice, che nessun governo si è mai peritato di cambiare. Il costo di un prodotto finanziario, per l’investitore, è X. In realtà il costo è X + qualcosa che viene retrocesso occultamente a chi intermedia la vendita del prodotto finanziario. Più i prodotti finanziari sono rischiosi – più i Fondi di Investimento sono ad alto rischio, investiti in aziende piuttosto che in altri prodotti a rischio elevato –, più sono elevate le “commissioni” che i gestori dei Fondi di Investimento riconoscono a chi porta i denari, a chi dà loro i denari da gestire. Perché poi i gestori dei Fondi di Investimento non prendono i soldi solo sulla base dei rendimenti o dei risultati: prendono i soldi a prescindere. Applicano dei costi di gestione sul patrimonio, non solo sul risultato.
Quindi gestire un Fondo Comune di Investimento, diciamo “normale”, è estremamente redditizio: al punto che un normale promotore finanziario, l’anello più in basso della catena, guadagna ogni anno lo 0,5% o anche l’1% del patrimonio che porta in gestione al Fondo. Un altro 1% lo prende la banca. I gestori del Fondo attribuiscono quindi il 2% circa, una percentuale sul capitale, qualunque sia il risultato del loro investimento. Vi sono promotori finanziari che possono guadagnare 40-50.000 euro al mese, portando denaro in gestione ai Fondi.
Vediamo gli utili delle banche? Banca Intesa: quasi 10 miliardi di euro di utili operativi e oltre 4 miliardi di euro di utili netti in un solo anno.
Ma stiamo scherzando? Le banche guadagnano delle cifre, dichiarano degli utili spaventosi, che sono anch’essi completamente fuori dalla realtà, proprio perché non esercitano più il credito ma si occupano solo di gestire, collocare, canalizzare prodotti finanziari dai quali ritraggono commissioni enormi.
Ora, trasliamo questo concetto sui fondi pensione.
Gestire immobili è evidentemente noioso e ripetitivo… Non si possono fare speculazioni, ma vendendoli si ottiene liquidità, si può entrare nel circuito dei mercati finanziari e allora si aprono nuovi scenari…
Poi, se mercati finanziari vanno male o addirittura tracollano, sarà un problema dei pensionati, non certo dei gestori…
Chi si occupa di scenari economici sa perfettamente che ci siamo avviati verso la fine del ciclo economico del dopoguerra, verso la fine del dominio statunitense, verso situazioni di grande instabilità sociale, soprattutto negli Stati Uniti, ma anche in molti altri Paesi del mondo.
È iniziata una guerra che molti già definiscono l’inizio della terza guerra mondiale e fatalmente la situazione internazionale – della quale noi italiani non possiamo che essere meri spettatori, con la classe politica che ci ha contraddistinto negli ultimi trent’anni, salvo rarissime parentesi – non potrà che portare a una crisi della finanza e al riposizionamento di questi stratosferici valori finanziari e borsistici virtualmente incrementatisi, soprattutto negli ultimi undici anni con l’espansione della base monetaria da parte della BCE.
Ecco perché chi ha soldi “veri”, spendibili, non vuole tenerli nei mercati finanziari, ma quantomeno una gran parte vuole reinvestirla in economia reale.

Torniamo a via Sulmona: l’inizio di un percorso?

Via Sulmona è probabilmente l’inizio di un percorso su Milano molto più ampio, che si sta già verificando e che si verificherà ancor più nei prossimi anni. I fondi pensione dismetteranno tutto il possibile. Lo dico vedendo anche quello che accade nel mio fondo pensione (così come stanno dismettendo le assicurazioni, la Banca d’Italia…)
In via Sulmona libereranno gli immobili e, nella migliore delle ipotesi, rivenderanno gli appartamenti, con un guadagno buono ma non eccessivo. Nella peggiore delle ipotesi – ma la più probabile, dato che ristrutturare edifici degli anni Sessanta-Settanta non è appunto particolarmente remunerativo – rifaranno un quartiere nuovo, attendendo per qualche anno la scadenza dei contratti.
Queste 500 famiglie dove andranno? Questo è il problema. Il Comune ha incontrato InvestiRE Sgr e i Sindacati inquilini, promettendo attenzione alle situazioni di fragilità.
In effetti il Comune, gli Enti Locali, non possono intervenire sulla finanza internazionale, ma si può provare a indurli a sostituirsi a questi “investitori istituzionali” che non investono più in infrastrutture per le persone.
Il Comune non ha poteri? Non è vero.
In realtà il Comune deve governare il territorio a favore dei propri cittadini non degli investitori e nel governo del territorio una parte essenziale è proprio la programmazione urbanistica.
Il Comune non può prescindere dall’esigenza abitativa di fasce di popolazione che non possono permettersi acquisti di immobili.
Il governo del territorio consente al Comune strumenti di trattativa con le iniziative private per consentire loro sviluppi immobiliari, ma a condizione che tali sviluppi siano compatibili con la creazione di realtà abitative destinate alla locazione sociale. A condizione che i famosi oneri comunali a carico dell’imprenditoria privata siano prevalentemente rivolti a favore dell’edilizia pubblica, come peraltro si è fatto sempre nel nostro Comune con tutte le iniziative sulle case popolari sia prima che dopo la guerra; bisogna continuare a costruire alloggi per la gente che non può comprarli, ma che necessita di un tetto.
Milano deve rimanere una città per tutti, non solo per chi può spendere cifre imbarazzanti.
Gli utili degli enormi interessi che girano intorno alla riqualificazione urbanistica di Milano devono essere parzialmente destinati, come è sempre accaduto, anche a chi non può.

Cosa dovrebbe essere fatto

L’operazione di via Sulmona è un’operazione fra privati e non vi è nulla di illecito in questa compravendita. Il Comune non può sostenere gli inquilini contro questa operazione.
Il tema non è nemmeno quello dei Fondi, di come si chiamano e così via, il tema casomai è da dove arrivano i soldi se si vuole evitare che sul nostro territorio arrivino denari di provenienza illecita.
Non è possibile contrastare su un piccolo territorio come il nostro questi meccanismi finanziari globali.
Il Comune quindi dovrebbe intervenire secondo le sue possibilità e in relazione alle trattative con i fondi investitori proprio per articolare le convenzioni a favore dello sviluppo dell’edilizia residenziale pubblica.
Qui bisogna ricominciare a fare case di edilizia residenziale pubblica, case popolari. Questo dovrebbe fare un Comune ricco e capace come Milano, con una struttura amministrativa importante, con più di 16.000 dipendenti.

Di seguito, riportiamo le considerazioni di Basilio Rizzo:

Qualcosa in effetti il Comune può fare. Siccome il consenso per i politici conta, perché garantisce di stare ancora nei posti di potere, si tratterebbe di insistere presso il Comune perché chi fa l’operazione immobiliare non abbia “fastidi”: è evidente che una presenza contestativa importante ne creerebbe e forse può determinarsi anche la convenienza, per chi vuole guadagnare rapidamente, di evitare intoppi di questo genere.
Non molto tempo fa si è verificata una situazione per alcuni aspetti analoga in via Tolstoj (con la Reale Mutua) e il Comune è intervenuto per “negoziare” in qualche modo il mantenimento di affitti, almeno per un certo gruppo di famiglie.
Comunque è vero: il Comune dovrebbe fare l’imprenditore per quanto riguarda l’edilizia pubblica; questa sarebbe la chiave risolutiva, ma non lo fa.
Viene tutto delegato ai privati, a cui si chiede anche una quota di housing sociale, che tuttavia raramente è davvero “sociale”.
La strada possibile è quella di organizzare gli inquilini e di far capire a Società e Comune che l’operazione non sarà indolore. Se il Comune decidesse in qualche modo di rappresentare gli interessi delle persone, sarebbe possibile ottenere qualche risultato.

Milano, 11 luglio 2022